BLOG
Sousedská práva v bytových domech
11. 4. 2022, autor: Mgr. Bc. Radek Svatoň, advokát
Sousedské vztahy jsou leckdy křehké. Pokud se sousedy vycházíte dobře, pak je gratulace na místě. Sousedské války se totiž vedou odedávna, a to nejen mezi stěnami bytových domů, ale také na hranicích pozemků. A právě v oblasti sousedských práv se po příchodu nového občanského zákoníku (dále jen "NOZ") stala tato právní úprava poměrně hojně aplikovanou v praxi. Jaká je však ve skutečnosti vymahatelnost této ochrany?
Mnoho vlastníků nemovitostí si to odmítá připustit, ale faktem je, že jejich vlastnické právo k bytu či domu není bezbřehé. Není tomu tak docela dokonce ani za zavřenými dveřmi jejich příbytků, pokud užíváním své nemovitosti působí omezování jiných osob.
Ust. § 1013 NOZ v této souvislosti zakazuje tzv. sousedské imise, jako obtěžující produkce hluku, ale také prachu, otřesů, kouře, pachu, vody, světla či stínu. Jsou-li tyto účinky prvoplánové, pak jsou zakázány bez dalšího. Jsou-li jen vedlejším projevem jiné činnosti, pak jsou zakázány jen za podmínky, že a) přesahují míru přiměřenou místním poměrům a současně b) podstatně omezují obvyklé užívání dotčené nemovitosti. Hledisko místních poměrů je zde důležité, neboť míra tolerance hluku bude na venkově jiná, než jeho tolerance v centru krajských měst či průmyslových zónách.
Evergreeny sousedských sporů: hluk a cigaretový kouř
Snad nejčastějším problémem v bytových domech je hluk a časté rušení nočního klidu. Noční klid je zákonem vymezen jako období mezi 22. a 6. hodinou a při jeho rušení se ze strany Vašeho souseda již nemusí jednat jen o občanskoprávní problém, ale dokonce o přestupek proti veřejnému pořádku. K jeho páchání pak lze přivolat městskou či státní policii.
Pro zachování dlouhodobě dobrých vztahů v domě je samozřejmě žádoucí šetřit podstatu věci a každý exces posuzovat individuálně - něco jiného je obyčejná oslava a něco jiného permanentní nebo šikanózní obtěžování. Jiné poměry panují v domě s malými dětmi, jiné v domech s pečovatelskou službou. Jinak je hluk vnímán na Silvestra, jinak ve zbytku roku. Sama soudní praxe klade značný důraz na individuální posouzení každého konkrétního případu a tak je těžké vymezit hranici "co se smí a co nesmí" paušálně.
Frekventovaným tématem a tradiční sousedskou imisí je také kouř z balkónů. Nutno říci, že NOZ ani žádný jiný zákon kouření v bytech a na balkónech přímo nezakazují. Požární řády obcí a právní předpisy upravující požární ochranu však normují určitá bezpečnostní pravidla, která je nutné při kouření cigaret nebo grilování dodržovat.
Téma pro bytová družstva a SVJ
Většina bytových domů dnes funguje buď na bázi SVJ, nebo jako bytová družstva. Každá z těchto entit má své stanovy, které jsou pro členy domácností, ale například i pro jejich návštěvy v domech závazné. V případě stanov SVJ stojí za zmínku, že tyto musí obsahovat mimo jiné konkrétní pravidla pro užívání společných částí domu a pozemku, tedy jakýsi domovní řád, jehož závaznost byla před účinností NOZ (tj. do 31. 12. 2013) značně diskutabilní.
Právě stanovy SVJ mohou v oblasti regulace kouření na balkónech sehrát zajímavou roli. Z hlediska právní teorie by totiž platilo, že v domech, jehož balkóny jsou prohlášením vlastníka budovy určeny za tzv. společné části, lze do stanov SVJ vtělit zákaz kouření na balkónech, jakožto společných částech budovy. Potvrzení vynutitelnost takové regulace by však vyžadovalo judikaturu, která by to potvrdila v praxi a která bohužel autorovi známa není.
Jak tedy problém se sousedy vyřešit?
Nejlépe po dobrém a mimosoudně. Kriticky je nutno přiznat, že vymahatelnost práva může být ve sporech o sousedská práva problematická, a to pokud jde o unesení důkazního břemene žalobcem. Například v případě žaloby kvůli hluku se u soudu očekává předložení akustického znaleckého posudku nebo alespoň provedení důvěryhodných svědeckých výpovědí. Žaloba je z těchto důvodů spíše krajním řešením a měla by jí vždy předcházet komunikace se sousedem, je-li možná. Vhodné je rovněž zainteresování osoby odpovědné za správu domu.
/ RS