BLOG

Prodáváte nemovitost bez makléře?

4. 9. 2026, autor: Mgr. Bc. Radek Svatoň, advokát

Prodej Vašeho bytu, domu nebo pozemku bez realitního makléře může na první pohled vypadat jednoduše. Nemovitost si  sami nabídnete, najdete kupujícího a domluvíte se na ceně. Tím ale ta důležitější část celé transakce teprve začíná. Právě kupní smlouva, bezpečné předání peněz a správný postup při tomto tzv. samoprodeji rozhodují o tom, zda prodej proběhne bez zbytečných komplikací a rizik.

Nemovitost se nepředává "z ruky do ruky"

Prodej nemovitosti není jako nákup auta nebo jiného zboží, a to zdaleka nejen s ohledem na výši kupní ceny. Podpisem kupní smlouvy se totiž kupující ještě nestává vlastníkem. Po podpisu smlouvy je třeba podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Katastr následně provede vkladové řízení, které může trvat až 30 dní. Teprve provedením vkladu se kupující stává vlastníkem nemovitosti. 

To vytváří určité mezidobí: prodávající má stále svou nemovitost, ta je však již v převodu. Vzniká palčivá otázka, kdy má kupující peníze prodávajícímu vlastně zaplatit, aby byl obchod bezpečný. Právě na tuto fázi musí být smlouvy správně nastaveny.

K čemu slouží advokátní úschova

Bezpečným řešením je advokátní úschova kupní ceny. Kupující po podpisu smluv neposílá peníze přímo prodávajícímu, ale ani je nedrží do doby dokončení vkladového řízení. Složí je do advokátní úschovy, kde zůstanou bezpečně uloženy po celou dobu trvání katastrálního řízení. Právě řádné složení kupní ceny do úschovy zde bývá podmínkou zahájení řízení u katastrálního úřadu. Prodávajícímu jsou pak peníze advokátem uvolněny až poté, co nastanou podmínky sjednané ve smlouvě – tedy typicky ihned po úspěšném zápisu kupujícího jako vlastníka v katastru nemovitostí.

Prodávající tak nemusí převádět nemovitost s nejistotou, zda skutečně dostane zaplaceno. Kupující zase neposílá několik milionů korun prodávajícímu dříve, než je skutečně zajištěn převod vlastnického práva. Úschova peněz je tedy férová a bezpečná pro obě smluvní strany.

Proč si nechat připravit smlouvy advokátem?

Kupní smlouva není jen dokument pro katastr. Měla by řešit také otázky, jakými jsou odpovědnosti z vad, kdy a za jakých podmínek bude vyplacena kupní cena, kdy dojde k předání nemovitosti, zda má nemovitost nějaká právní omezení. Mělo by v ní být pamatováno i na ty situace, kdy katastrální úřad vklad smlouvy nepovolí nebo se objeví jiná komplikace. 

Při samoprodeji si tedy můžete sami najít kupujícího i dohodnout cenu. Následné bezpečné nastavení celého obchodu je ale rozumné svěřit advokátovi, který se na nemovitostní transakce specializuje. 

Právě advokát při přípravě smluv posoudí konkrétní situaci a nastaví smluvní podmínky tak, aby korespondovaly s dohodou mezi prodávajícím a kupujícím a současně odpovídaly potřebným standardům. To je důležité například ve chvíli, kdy je třeba řešit existující zástavní právo banky, věcné břemeno, financování kupní ceny hypotékou nebo jiné specifické okolnosti konkrétního prodeje.

V naší advokátní kanceláři poskytujeme komplexní balíček právních služeb pro prodej nemovitostí, takže prodávající nemusí jednotlivé kroky zajišťovat sám. Zajistíme tak celý proces od úvodní konzultace, přes následnou přípravu smluv na míru, ověření podpisů, provedení advokátní úschovy až po zajištění vkladu a zastupování v řízení před katastrem nemovitostí. 

/ RS